相続

実家を兄弟で相続。揉めない4つの分け方と『先に売る』節税

2026年4月28日公開｜ヨバナシ編集部｜読了約7分

親が亡くなり、空き家になった実家。兄弟3人で相続することになったが意見が割れている、よくある熟年相続トラブルの典型。代償分割・換価分割・共有・現物分割の使い分け、親が施設に入った段階の『相続前売却』、空き家3,000万円特例の使い方を不動産専門家の見解をもとにまとめます。

「実家、誰が継ぐ？」

親が亡くなり、空き家になった実家を兄弟3人で相続する、意見がまっすぐ揃うことは、ほぼありません。

「家を残しておきたい（次男）」「すぐ売って現金で分けたい（長女）」「住みたい（長男）」

3者3様の希望が出て、遺産分割協議が1年以上長引くのは、よくあるパターンです。

実家相続でトラブルが起きるのは、「不動産は分けにくい」という構造が理由です。預貯金なら均等に分けられますが、家は1つしかなく、住む人と住まない人で評価が真逆になります。

この記事では、4つの分け方の使い分け、親が元気なうちの”相続前売却”という選択肢、空き家3,000万円特例の使い方まで、揉めない実家相続の実用ガイドをまとめます。

全体像から把握したい方へ：この記事は「相続」シリーズの一部です。元気なうちの3ステップ準備、遺言・家族信託、寄与分、相続放棄、葬儀・遺品整理までを8場面で整理した 60代から始める相続の完全ガイドもあわせてどうぞ。

実家を兄弟で相続する4つの分け方

書類を整える机の上

分け方1：現物分割

家・土地・預貯金などをそのまま分ける方法。

例：実家は長男、預金1,000万円は妹、株式は次男
メリット：シンプル
デメリット：評価額が均等にならないことが多い

実家の評価額が圧倒的に大きい場合、長男だけが大きく得して揉める原因に。

分け方2：代償分割

1人が現物を取得し、他の兄弟に現金で代償する方法。

例：長男が実家を取得し、次男・長女に各500万円の代償金を支払う
メリット：実家を残せる
デメリット：長男が代償金を準備できる現金力が必要

実家を残したい意向が強く、誰か1人に資金力がある場合に適します。

分け方3：換価分割

実家を売却して、現金を兄弟で分ける方法。

例：実家3,000万円で売却、3兄弟で1,000万円ずつ分配
メリット：最もシンプルで揉めにくい
デメリット：実家がなくなる、売却に時間がかかる

「結局これが一番」という結論になるケースが、実は半数以上です。

分け方4：共有

兄弟全員の共有名義にする方法。

メリット：当面、判断を保留できる
デメリット：将来「共有不動産は地獄」になりがち

「全員の同意がないと売れない・貸せない」ため、後で本気で売りたいときに兄弟の1人が反対するとデッドロックします。おすすめできない選択肢です。

どの分け方を選ぶか、3つの判断軸

軸1：誰かが住みたいか

強く住みたい人がいる→代償分割
誰も住まない→換価分割

軸2：代償金を出せる現金力があるか

長男や次男に貯蓄1,000万円超ある→代償分割可
誰にも現金がない→換価分割

軸3：将来の扱いを保留したいか

3年以内に売却しても残しても良い→共有（短期のみ）
長期に保留→おすすめしない（共有はトラブルに）

親が元気なうち=相続前売却の威力

相続後より、相続前売却が”3つお得”

親がまだ元気で施設に入る・移る段階で、親自身が実家を売却するという選択肢があります。

お得1：3,000万円特別控除を確実に使える

居住用財産の3,000万円特別控除、実家を売って3,000万円までの利益が非課税になる制度。

親が住んでいるうちに売れば、確実にこの3,000万円控除が使える。相続後の空き家になってからだと、後述の空き家特例の条件を満たさないと使えません。

お得2：兄弟の意見が割れない

親が判断するため、兄弟間の協議が不要。親が「私が施設に入るから売る」と決めれば、それで終わり。

お得3：相続税対策

実家を現金化しておけば、相続時の評価が分かりやすく分割しやすい。3,000万円の不動産→3,000万円の預金、になる。

親に話すタイミング

介護施設の入所が決まった時
親自身が「家を維持するのが大変」と言い始めた時
家族会議で老後の住まいを話し合う時

親に切り出す言葉の例：

「お母さん、施設に入った後の家、どうしようか。一緒に考えたいんだけど」

強引に売却を迫るのではなく、選択肢として提示するのが大事です。

空き家を相続したあとの3,000万円特例

相続空き家の特別控除

親が亡くなった後の空き家を、相続人が売却した場合の3,000万円控除もあります。

ただし、条件が厳しい：

昭和56年5月31日以前に建てられた家（耐震基準前の旧耐震物件）
被相続人が一人で住んでいた
相続から3年以内（の年末までに）売却
耐震リフォームか取り壊しのうえ売却

条件を満たせば、3,000万円までの利益が非課税、これは大きい。該当する実家なら、必ず活用すべき特例です。

詳しくは国税庁の空き家特例ページで。

揉めない実家相続の進め方ステップ

落ち着いて見直す

ステップ1：四十九日後の「軽い相続会議」

葬儀の余韻が残る49日前後で、「軽く相続の話、始めようか」と切り出します。

場所：実家のリビング
内容：「分け方の方向性」を決めるだけ。具体的な金額は次回
時間：1時間程度

ステップ2：3ヶ月以内に「不動産査定」を取る

実家の現在価値を、3社以上の不動産会社に査定してもらう。無料査定でOK。

数字が出ると、感情論ではなく「3,000万円の家をどう分けるか」という具体論になります。

ステップ3：6ヶ月以内に「方針決定」

代償分割か換価分割か、兄弟全員で決める。決まらない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停へ。

ステップ4：10ヶ月以内に「相続税申告」

相続税の申告期限は、死亡後10ヶ月。これに間に合わないと、特例（配偶者税額軽減・小規模宅地等）が使えなくなります。

この期限が、揉めている兄弟を動かす最大の力になります。

揉めた時の最終手段、遺産分割調停

家庭裁判所への申立て

兄弟で話し合いがつかない場合、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。

申立費用：1,200円程度（人数による）
期間：6ヶ月〜2年
弁護士同席が望ましい（弁護士費用30〜80万円）

調停で決まらなければ、審判

調停が不成立なら、裁判官が分け方を決定します。裁判官は法定相続分どおり=均等で決めることが多いため、事前に話し合った妥協案より、結果が悪くなる可能性もあります。

話し合いで合意するほうが、お互いに得、これが調停弁護士の口グセです。

60代長女・敦子さん（仮名）の実例

敦子さんは、3人兄弟で実家（評価額3,500万円）を相続しました。

状況

母が他界（父はすでに亡く）
兄（57歳）：地方在住、家は要らない
敦子さん（54歳）：都内在住、実家近く
妹（51歳）：海外在住、家は要らない

進め方

49日後、3人で2時間の家族会議
3社の不動産会社に査定依頼：平均3,500万円
換価分割で合意：売却して3人で分ける
空き家特例の確認：旧耐震だったため、解体後に売却で3,000万円控除適用
8ヶ月後に売却完了：3,400万円で着地、税金少額

結果

3人とも1,100万円ずつ手元に。揉めず、3人の関係も保たれました。

「最初から「家は要らない」が3人で揃っていたので、楽だった。それでも査定や手続きは半年がかり。早めに話し合えて本当に良かった」

相談できる窓口

司法書士：相続登記・遺産分割協議書作成
税理士：相続税申告・空き家特例の判定
弁護士：兄弟が揉めている場合
不動産会社（複数社）：実家の査定（無料）
家庭裁判所：調停・審判の申立て

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相続後の空き家3,000万特例も条件次第で大きい
10ヶ月の相続税期限を意識して、早めの話し合いを

実家相続でこじれると、兄弟の絆まで失うことになります。相続前売却＋具体的な数字＋早期の家族会議、この3つで、ほとんどのトラブルは回避できます。

※本記事は一般的な制度解説です。個別の相続案件は、必ず税理士・司法書士・弁護士など専門家にご相談ください。

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